Помощь по Теле2, тарифы, вопросы

Современная офисная недвижимость, несмотря на экономический кризис, продолжает пользоваться спросом. Выбор офиса во многом зависит от финансовых возможностей арендатора и его географических предпочтений, но кроме этих факторов, часто арендатору приходится решать вопрос выбора типа офисной планировки.

По типу планировки офисы принято делить на:
- офисы кабинетно-коридорного типа,
- офисы типа open space,
- офисы комбинированного типа.

Офис кабинетного типа

Офис кабинетно-коридорного типа , так называемая «закрытая» система, представляет собой классические, в представлении многих, кабинеты за закрытыми дверьми, расположенные в длинных коридорах. Такая система свойственна для организаций с четкой иерархической структурой, где есть традиционная управленческая вертикаль. Чаще всего такие офисы выбирают государственные учреждения, производственные и строительные организации.

Работа в кабинете создает ощущения уединенности и спокойствия, что влияет на эффективность работы сотрудников. Однако, такая работа скорее индивидуальная, и почти исключает взаимодействия между сотрудниками, то есть продуктивную коллективную работу, что является основным минусом офиса такого типа.

Среди минусов, также можно назвать нерациональное использование офисного пространства и дороговизну перепланировки для небольших отделов. Однако, именно офисы кабинетно-коридорного типа пользуются большим спросом среди множества современных компаний. Согласно результатам анализа сделок по аренде в 2015 году, предоставленных компанией Maris в ассоциации с CBRE, 57 % арендаторов предпочитают именно кабинетный тип планировки для своего офиса.

Офис «открытого» типа

Офис «открытого» типа - open space - характеризуется открытым пространством, неразделенным на замкнутые кабинеты, где с помощью подвижных невысоких перегородок структурируются отдельные функциональные зоны для работы всех сотрудников компании. Такой тип офиса чаще выбирают компании, которым свойственны демократичная организационная структура и более свободная система отношений между сотрудником и начальством. Это, как правило, творческие студии, IT-компании, сфера услуг.

Идея подобного офиса появилась в ответ на рост цен за аренду и трудности перепланировки для конкретных целей.

Преимущества open space в высокой гибкости планировки, в росте контактов между сотрудниками, в экономии площади офиса.

Среди недостатков отмечают отсутствие приватности, ведь любой может вторгнуться в рабочее пространство сотрудника, также плохая звуковая и зрительная изоляция, которые часто негативно влияют на продуктивность работы.

Согласно того же исследования компании Maris и CBRE, примерно третья часть (28%) арендаторов предпочитают офисы open space.

Офисы подобного типа в Петербурге предлагает, к примеру, УК «Теорема», в торгово-офисном центре , бизнес-центрах «Лангезипен»,, «Т4», сеть бизнес-центров «Сенатор» и ряд других собственников коммерческой недвижимости.

Один из ярких примеров open space офиса в Санкт-Петербурге это офис компаний Google на улице Маяковской 3Б:

Офис комбинированного типа

Офис комбинированного типа - представляет собой сочетание первых двух типов. В open space пространстве организована работа отделов, для которых необходима постоянная коммуникация, а в кабинетном - размещается начальство и часть сотрудников, которым необходимо уединение.

По результатам исследований 15% арендаторов выбирают комбинированный тип планировки офиса. Примером, такого офиса может служить офис компании Яндекс в БЦ на Пискаревском проспекте:

Актуальные предложения по аренде офисов смотрите на нашем сайте в разделе

Для того чтобы упростить процедуру выбора офисных площадей, московские специалисты по недвижимости разработали более гибкую классификацию, в которой выделяется не четыре, а шесть типов: A+, A, A-, B+, D и C. В московских условиях эта система работает лучше, чем описанная выше типология, которая принята на большей части территории России.

Многие офисы располагаются в зданиях, построенных или реконструированных в 1990-х годах, т. е., по сути, в прошлом веке. Девелоперы, которые работали в том десятилетии, не имели опыта строительства современных зданий, не представляли себе тенденций дальнейшего развития страны, плохо представляли себе, что такое – соответствовать международным стандартам. Поэтому сейчас на рынок выходит много зданий, которые значительно превосходят по качеству то, что было построено раньше. Следовательно, на класс офиса влияет степень его износа, а также то, в какое время он был построен.

Категория «А»

Офисы класса А – это помещения в новых деловых центрах, для которых характерны удачное расположение, хорошая транспортная доступность, оптимальные планировочные решения, высокое качество отделки, современный уровень инженерных коммуникаций, наличие автоматизированных систем жизнеобеспечения.

В бизнес-центре, в котором располагается офис, обычно есть развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, а также оборудованные по последнему слову техники конференц-залы. Бизнес-центр может обладать собственной охраной, иметь парковку (охраняемую), созданную из расчета: одно место на 60 кв. м офисных площадей.

Естественно, такой деловой центр должен содержаться в идеальном порядке, он оборудуется всеми необходимыми средствами бытового обслуживания и отдыха.

Внутренняя отделка офисов в таких зданиях обычно выполняется по заказу арендаторов.

Естественно, что многие офисные помещения, построенные в 1990-е годы и до сих пор относящиеся к категории «А», на самом деле давно не соответствуют перечисленным выше требованиям. При этом на рынке появляются современные интеллектуальные здания, характерной чертой которых является наличие максимально оптимизированных и автоматизированных систем жизнеобеспечения. Поэтому западные арендаторы постепенно перемещаются из более старых офисов в новые, которые лучше соответствуют их представлениям о том, как должно выглядеть деловое помещение. Также в бизнес-центрах категории «А» арендуют офисы крупные российские компании.

Еще одна их отличительная черта – высокая престижность, которая дополнительно подкрепляется тем, что в таких зданиях инженерные коммуникации действительно соответствуют международным стандартам, для отделки используются высококачественные материалы, а в архитектуре реализуются оригинальные авторские решения.

Для того чтобы офис мог претендовать на категорию «А+», он должен соответствовать всем перечисленным ниже требованиям. Категория «А» означает, что какие-то из приведенных ниже требований не выполнены. Офисы класса «А-«, как правило, уступают классу «А» по нескольким незначительным параметрам.

Итак, отличительные черты офиса «А+»:

Расположен в пределах кольцевой линии московского метрополитена, к нему есть удобный подъезд на наземном транспорте; - находится в новом здании; - к нему имеется вся необходимая юридическая документация (это касается как права собственности, так и правил эксплуатации здания); - управление зданием производится профессионалами и соответствует международным стандартам; - здание спланировано по принципу открытой рациональной планировки, шаг колонн – не менее 6 м; - фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не превышает 12%; - расстояние от окна до окна на каждом этаже – не более 20 м; - сами окна – современные, высококачественные, обеспечивают высокую степень естественной освещенности; - высота между перекрытиями – минимум 3,3 м; - предусмотрена возможность установки фальш-полов и подвесных потолков; - расстояние между полом и подвесным потолком – минимум 2,75 м; - допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия – не менее 400-450 кг на квадратный метр; - для внутренней отделки использованы высококачественные материалы; - наличествует охраняемая наземная и подземная парковка из расчета минимум одно место на 100 квадратных метров офисных площадей; - здания оборудовано современными инженерными системами; - в здании имеются современные системы климат-контроля, 4-х или 2-хтрубная система вентиляции; - в нем есть оптико-волоконные телекоммуникации; - здание охраняется круглосуточной охраной, оборудовано современными системами безопасности; - перемещение между этажами осуществляется с помощью современных скоростных лифтов; - электроснабжение производится с помощью двух независимых источников, имеется источник бесперебойного питания; - наличествует широко развитая инфраструктура, включающая в себя центральную рецепцию на первом этаже, кафетерий, ресторан, банкомат, полиграфический салон и т. д.

Категория «B»

Офисы категории B по многим характеристикам близки к помещениям класса А, но обычно они не настолько престижны, не так удачно расположены, и спектр предлагаемых услуг не настолько широк. Случается и так, что в этот разряд переходят офисы категории А после нескольких лет интенсивной эксплуатации, тем более, что стандарты качества постоянно растут, и то, что 5-10 лет назад казалось идеалом, сегодня уже так не воспринимается.

Часто деловые помещения категории В находятся не в специализированных офисных центрах, а в реконструируемых особняках в самых разных уголках Москвы. Их арендуют представительства западных фирм, российские банки, издательские компании. Сейчас в Москве наблюдается следующая тенденция. Более соответствующие международным стандартам офисы класса А используются как представительские, там располагается топ-менеджмент компаний, а в помещениях класса В ведется работа (тем более, что арендная плата в помещениях этой категории заметно ниже).

Характерными особенностями офисов класса В являются качественная недорогая отделка, небольшой набор предоставляемых услуг. По отношению к ним могут использоваться такие слова, как «эконом-класс» или «бюджетный офис». Различия между «В+» и «В» обычно сводятся к разнице в качестве отделки и инженерных систем зданий.

Отличительные черты офиса категории «В+»:

Расположен в пределах Третьего Транспортного Кольца Москвы, до него можно добраться по одной из основных транспортных магистралей; - находится в новом или полностью реконструированном здании; - имеется вся документация, касающаяся права собственности и эксплуатации зданий, нет никаких проблем с ее оформлением; - управление производится профессионалами; - этаж может быть спланирован по-разному; - высота между перекрытиями – не меньше 3,3 м; - в здании есть возможность установки подвесных потолков и фальш-полов; - расстояние между полом и подвесным потолком не меньше 2,75 м; - установлены современные окна, обеспечивающие большую степень естественной освещенности; - допускаются разные значения нагрузки на межэтажные перекрытия; - для внутренней отделки используются недорогие качественные материалы; - имеется охраняемая парковка (чаще всего – наземная) из расчета минимум 1 место на 100 квадратных метров арендуемых площадей; - допускаются разные значения обеспеченности инженерными коммуникациями; - наличествует система вентиляции с предварительным охлаждением воздуха, может быть установлена сплит-система кондиционирования; - в здании предоставляются качественные услуги надежного телекоммуникационного провайдера; - охрана ведется круглосуточно, здание оборудовано современными системами безопасности; - в здании наличествуют хорошо работающие лифты; - имеется инфраструктура: центральная рецепция в холле 1-го этажа, кафетерий для сотрудников и т. д.

Категория «С»

По своим характеристикам офисы класса С, в целом, соответствуют помещениям категории В, но у них имеются какие-либо недостатки. Это могут быть проблемы с расположением (удаленность от транспортных магистралей, неудобный подъезд), оборудованием (слабо развитая инфраструктура обслуживания, слишком маленькая парковка) и т. д. Поэтому здания, которые хотя бы по одному серьезному критерию не соответствуют категории В, включаются в этот класс. Часто офисы категории «С» находятся в зданиях бывших заводоуправлений, НИИ и т. д., т. е. переоборудованы из помещений, слабо приспособленных к тому, чтобы быть современными офисами. Обычно они имеют непрезентабельный вид, отличаются невысоким уровнем предоставляемых услуг, относятся к непрестижной категории.

Отличительные черты офисов класса С:

Могут быть расположены практически где угодно; - находятся в нереконструированных зданиях, максимум – с фасадом, подвергшимся косметическому ремонту; - в здании могут быть проблемы с правильным оформлением некоторых юридических документов; - здание эксплуатируется силами владельца; - для здания характерна коридорно-кабинетная планировка; - допускаются разные значения таких показателей, как глубина и ширина этажа, расстояние между перекрытиями, между полом и подвесным потолком; - внутренний ремонт, как правило, выполняется силами самих арендаторов; - наличествует охраняемая наземная парковка, размеры которой могут быть самыми разными; - наличествует система вентиляции, может быть установлена сплит-система кондиционирования; - коммуникации осуществляется с помощью телефонных линий МГТС или коммерческих телефонных провайдеров; - имеется круглосуточная охрана; - инфраструктура, как правило, имеется, но степень ее развитости зависит от конкретного здания и его владельца.

Категория «D»

Существуют офисы класса D, которые обычно располагаются в административных зданиях, в которых сохранились устаревшие инженерные системы, отсутствуют современные автоматизированные системы жизнеобеспечения. Обычно их происхождение связано с 1990-ми годами, когда офисы создавались на базе нежилых помещений в НИИ, административных зданиях и т. д. Предварительно, как правило, в них проводился ремонт, но с тех пор прошло уже много лет.

Такие здания иногда могут довольно презентабельно выглядеть, в них есть библиотека, типография, телефонная линия. За последние несколько лет ряд НИИ вкладывал суммы, полученные от арендаторов, в реконструкцию и переоснащение помещений, поэтому некоторые из них можно было бы даже отнести к категории С. Эти офисы совершенно не отвечают современным международным стандартам, зато сдаются в аренду по более чем доступной цене, что и делает их привлекательными для мелких фирм.

Выбираете офис в Москве? Первый шаг - выбрать бизнес-центр. Каждый из них имеет общепринятую классификацию - A, B, C, D. В этой статье мы поможем вам разобраться в том, к акие условия для работы предлагают бизнес-центры того или иного класса.

Бизнес-центры класса «А»

Бизнес-центры с самой высокой стоимостью аренды - это класс «A». К этому классу относятся только здания новой постройки и, как правило, в центре города (за редкими исключениями). Бизнес-центров, расположенных в исторических строениях, среди этого класса очень мало - чтобы получить аттестацию с этой престижной категорией, здание старой постройки нужно полностью реконструировать. По факту, отстроить заново.

Ключевой фактор получения класса «A» это новейшие - «с иголочки» - инженерные коммуникации (системы водо- тепло- и электроснабжения, внешнее и внутреннее освещение, климат-контроль и вентиляция, сети связи и другое). Также БЦ класса «A» должен иметь 2 независимых источника снабжения электроэнергией или дополнительный источник бесперебойного питания на случай отключения электроэнергии. Управление всеми коммунальными системами централизовано, часть функций автоматизированы при помощи «умных» технологий. Здание бизнес-центров «A» класса обслуживает собственная команда специалистов по эксплуатации: электрики, сантехники, ремонтники.

Отделка в бизнес-центре класса «A» может быть только на высочайшем уровне - никаких компромиссов. Оригинальные архитектурные решения, дорогие материалы отделки, ультрасовременный дизайн интерьеров общих помещений. Обязательное требование - высокий уровень естественной освещенности (окна во всю стену). Также - высокие потолки. Бизнес-центры класса «A» изначально не предполагает формат готовых офисов - все помещения «заточены» под свободную планировку, поэтому обычно внутренняя отделка офисов выполняется по заказу арендаторов.

Аттестация на класс «A» предполагает возраст эксплуатации после постройки не более 5 лет - после этого бизнес-центру нужно капитально обновляться, чтобы не отставать от стремительно развивающихся международных стандартов. Поэтому многие бизнес-центры класса «A» со временем переходят в следующую по старшинству категорию «B».

Внутренняя инфраструктура очень развита - кафе и рестораны, магазины, банки и ф итнес-центры, салоны красоты и многое другое. Класс «A» ориентирован на международный бизнес, поэтому еще одной отличительной особенностью этих БЦ являются большие конференц-залы, оборудованные по последнему слову техники.

В бизнес-центре класса «A» проблем с парковкой не бывает никогда. Здесь обязателен подземный паркинг, что продиктовано географией расположения - только центр города, где с надземной парковкой всегда есть проблемы. Паркинг спроектирован из расчёта минимум 1 машиноместо на 100 метров офисных площадей.

Безопасность - также класса «A» . Все помещения общего пользования находятся под видеонаблюдением, здание и прилегающая территория находятся под круглосуточной охраной, обязательный автоматизированный контроль доступа на территорию БЦ.

Аренду в бизнес-центрах этого класса могут позволить себе только крупнейшие международные и российские компании, с солидной годовой прибылью. Примеры таких БЦ: фешенебельный Lotte Plaza, «Крылатские холмы» , где сидят такие IT-гиганты, как Microsoft, Cisco и Intel, и, конечно же, башни-небоскребы в «Москва сити» .

Бизнес-центры класса «B»

Бизнес-центры класса «B» могут находиться в новых или в реконструированных и переоборудованных зданиях старой постройки и старинных московских особняках, с инженерными коммуникациями высокого качества. Как мы уже говорили выше, бизнес-центры класса «B» - это бывшие офисы класса «A» после 5 лет эксплуатации. Поэтому офисы категории «B» по многим характеристикам близки к помещениям класса «A». Часто отличия не принципиальны. Но за счет отсутствия международного класса «A», который придает бизнес-центру элитарность - бизнес центры «B» куда более демократичны по арендной ставке.

Требования к географии - шаговая близость от метро и хорошая транспортная доступность, расположение недалеко от главных московских магистралей. Обязательным атрибутом бизнес-центров класса «B» является удобный подъезд и охраняемая парковка. Необязательная опция - подземный паркинг.

Дизайн и ремонт в бизнес-центрах класса «B» - современный, с отделкой из качественных материалов. Фасады зданий зачастую по эстетике не отстают от «A» класса. Развитая инфраструктура - магазины, бытовые службы, (например, полиграфия), кафе и ресторанные комплексы. В некоторых бизнес-центрах класса «B» есть фитнес-центры.

Чтобы получить аттестацию «B», бизнес-центр также должен обеспечить высокую безопасность арендаторов, поэтому здесь всегда есть современные системы видеонаблюдения, круглосуточная охрана, ограниченный доступ в здание.

Бизнес-центра класса «B» - это стандарт комфорта и уровня жизни для современных жителей столицы. Типичные арендаторы в БЦ этого класса - средний и крупный бизнес.

Бизнес-центры класса «С»

К этому классу бизнес-центров относятся, прежде всего, старые здания советского времени постройки. Чаще всего они располагаются в промзонах спальных районов - НИИ, административные здания, заводы и т. д. Отсюда - непрезентабельный фасад здания, старый ремонт в общих пространствах. Типичная картина - длинные серые коридоры с тусклым освещением и огромное количество дверей, ведущих в небольшие комнатушки. В самих офисах ремонт минимальный - если арендатор хочет работать в более комфортных условиях, он должен выполнить отделку своими силами и за свои деньги.

Инженерные системы в БЦ класса «С» устаревшие. Помимо воды и электричества, программа-минимум - это отопление в холодное время года (зачастую очень нестабильное), общая вентиляция, выход в интернет (не всегда, иногда его приходится проводить самому арендатору). Больше опций - как повезет. Функцию кондиционирования в подавляющем большинстве случаев выполняют старые добрые форточки. Если нужен кондиционер - арендатору придется заплатить за него из своего кармана.

Инфраструктура ограничена или полностью отсутствует - кафе и магазины здесь не встретишь. Максимум - столовая (чаще всего - в одном из зданий внутри огромной промзоны). Охрана - вахтер на КПП.

Как правило, БЦ этого класса находятся в спальных районах города и удалены от метро - добираться своим ходом до них можно только на общественном транспорте. Парковки для автовладельцев - стихийные, в близлежащих дворах.

Реалии рынка бизнес-недвижимости в Москве таковы, что именно БЦ класса «С» становятся вынужденным выбором малого бизнеса. Потому что именно эти бизнес-центры предлагают подъемные цены для небольших компаний.

В чем корни этой проблемы? Дело в том, что собственники бизнес-центров классов «A» и «B» как правило, сдают офисы только большими площадями. Им интересно работать с крупными арендаторами - 200, 300, 1000 квадратных метров, и так далее. Малый бизнес, которым нужны маленькие офисы до 100 квадратных метров, просто не попадает в их бизнес-модель.

Бизнес-центры класса «D»

Это помещения, нуждающиеся в капитальном ремонте - переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, переданные в нежилой фонд квартиры. Без охраны, с ветхими коммуникациями, без интернета - спартанские условия для самых невзыскательных арендаторов. Самый непрезентабельный вариант бизнес-центров - для микробизнеса с минимальными средствами на аренду.

Немного о плюсах и минусах

Плюсы и минусы рядом с классом бизнес-центра - «B+», «A-» - это обозначение того, насколько близок бизнес-центр к соседнему классу. То есть «B+» - это бизнес-центр, который немного не дотягивает до «A» класса.

Теперь малый бизнес может позволить себе БЦ класса «B»

«Деловой» решил исправить несправедливость на рынке коммерческой недвижимости и дать возможность малому бизнесу работать в достойных условиях. Мы приобрели большую площадь в трех московских бизнес-центрах класса «B+» и разделили её на небольшие офисы, которые нужны малому бизнесу - от 13 до 60 квадратных метров. Теперь престижные бизнес-центры с комфортными офисами доступны даже маленьким компаниям.

Стоимость рабочего места - от 13 490 до 15990 рублей в месяц. В стоимость аренды уже включены: скоростной безлимитный интернет, услуги секретаря, коммунальные услуги, ежедневная уборка, охрана.

Выбирайте для работы один из престижных бизнес-центров класса «B+»:

«Омега Плаза» - ультрасовременный деловой центр класса для тех, кто хочет жить в ритме современного бизнеса. Здание с уникальным интерьером - эксклюзивные фонтаны, камин, люстра Swarovski, панорамные лифты и арт-экспозиции. Развитая инфраструктура: фитнес-клуб с бассейном, уютные кафе и модные рестораны, отделения банков, службы быта, магазины и салоны красоты.

Наши арендаторы в «Омега Плаза» каждое утро поднимаются в панорамном лифте на свой этаж и любуются хрустальными люстрами с кристаллами Swarovski.

«Арма» - тот самый модный деловой квартал, который славится своими высокими ценами на аренду. Но только не в «Деловом». На территории «Армы» - фитнес центр, рестораны и кафе, модные клубы, большая гостевая парковка. Рядом с «Армой» расположены арт-кварталы Art Play и Винзавод. Один из самых доступных вариантов в ЦАО для малого бизнеса.

«Алексеевская башня» - современный бизнес-центр на севере Москвы с красивейшим стеклянным фасадом, напоминающим архитектуру небоскребов. 18 надземных офисных и 3 подземных парковочных этажа, интеллектуальные скоростные лифты, современные инженерные и коммуникационные системы, удобная инфраструктура (магазины, сервисные службы, ресторанный комплекс).

В настоящее время необходимость классификации, упорядочения или разделения недвижимости на отдельные группы ощущается очень остро как аналитиками рынка недвижимости, так и риэлторами и оценщиками.

Оценщики каждый день сталкиваются с необходимостью доказывать одной из заинтересованных сторон, между которыми он находится, - а это заказчик оценки и потребитель отчета, - что ожидания по стоимости объекта одного из них завышены или слишком оптимистичны, а у другого несколько пессимистичны. Порой при оценке офисного помещения класса С заказчик оценки приводит в качестве аналогичных объектов недавно проданные помещения по соседству, расположенные в бизнес центре класса В, и искренне удивляется, почему же его объект недооценен.

В настоящее время аналитики рынка не пришли к единому мнению, какая классификация наиболее приемлема и удобна. Имеющиеся классификации зачастую повторяют друг друга и имеют тенденции к расширению признаков и факторов, по которым следует относить объект недвижимости к тому или иному классу. При этом, рассмотрев рынок недвижимости даже крупных городов России, можно отметить, что ряд факторов, которые необходимо учитывать в рамках имеющихся классификаций, либо отсутствует, либо участвует в формировании рыночной стоимости объекта незначительно.

Таким образом, в профессиональном сообществе, как логистов, так и девелоперов, аналитиков, оценщиков, постепенно появляется понимание того, что все предлагаемые классификации обладают рядом недостатков, главные из которых - избыточность и громоздкость, которые и обусловлены отсутствием приоритетов перечисляемых параметров. http://оценщик72.рф/01_Pages/06_Demo.php?ans=1&num=17

При небольшом количестве факторов, значительно влияющих на рыночную стоимость объекта, в имеющихся классификациях рассматривается большое количество второстепенных характеристик, дающих незначительное изменение стоимости, что является очевидным для оценщика-профессионала.

Классификация офисных зданий

Офисное здание класса А: должно соответствовать или превышать установленный минимум в 16 из 20 нижеследующих стандартных критериев:

1. Высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система Управления Зданием);

2. Профессиональное управление зданием;

3. Хорошее расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;

4. Система кондиционирования: не ниже 2-х трубной, либо соответствующий ей аналог;

5. Подвесные потолки;

6. Высота от пола до подвесного потолка в среднем 3,30 м;

7. Эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);

8. Трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);

9. Современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;

10. Современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;

11. Подземная парковка;

12. Качественные материалы, использованные в отделке помещений общего пользования;

13. Соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м. арендуемой площади здания;

14. Фактор потерь (соотношение используемой и арендуемой площадей) не более 12%;

15. Качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;

16. Два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойною питания; (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м. полезной площади 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);

17. Допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400-450 кг на 1 кв.м.;

18. Современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

19. Кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;

20. Глубина этажа от окна до окна не более 18-20 метров.

Офисное здание класса В: должно соответствовать не менее, чем 10-ти из 20-ти приведенных критериев.

Офисное здание класса С: соответствует менее, чем 8-ми из 20-ти приведенных критериев. http://www.bluestone.ru/main/page/id/112.phtml

На сегодняшний день в России существует несколько попыток разработки классификации объектов недвижимости различных секторов рынка недвижимости. Одной из самых известных классификаций офисной недвижимости можно назвать Классификацию Московского исследовательского форума 2003г. (Приложение А, таблица 1). appraiser.ru Каждый тип недвижимости разделен на 4 класса: А, В, С, Д.

Офисная недвижимость на западе классифицируется на три класса - А, B, С. У России, в СНГ к этим трём классам может добавляется ещё два - D, E. Процесс присвоения зданию того или иного класса требует тщательного анализа всех его параметров и характеристик. Так же следует принять во внимание и тот факт, что границы между классами в большинстве случаях могут быть не чёткие. В таком случае после буквенного обозначения добавляют дополнительно знаки + и -. Далее рассмотрим основные различия между этими классами.

Офисы класса "А"

Офисы класса "А" - самые престижные офисные помещения, располагаются в новых офисных комплексах и бизнес-центрах в центре города. Эти офисные помещения имеют самый высокий уровень сервиса: "разумные" здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения, развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, оптико-волоконную связь, ресепшн, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Все это содержится в безупречном состоянии.

Такие офисы обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания и охраняемыми подземными стоянками. Данный класс офисных помещений предполагает современную свободную планировку офисов, дорогую отделку офисов, подвесные потолки и многое другое. Классическим вариантом офиса класса А считается бизнес-парк, построенный на окраинах или за пределами города, вблизи удобных транспортных развязок, аэропорта или железнодорожного вокзала и характеризуется малоэтажной застройкой, что позволяет обходиться без лифтов (этот момент удешевляет строительство и обслуживание). Удаленность компенсируется близостью к природе.

Дополнительными бонусами таких офисов являются организованная доставка сотрудников из города или от ближайшей станции метро до комплекса, а также большое количество парковочных мест. За границей, где бизнес-парки давно перестали быть экзотикой, предпочтение отдается вариантам офисов с оригинальной современной архитектурой, ландшафтным дизайном и дополнительными преференциями для арендаторов. Нормой для данного формата офисов является наличие больших рекреационных зон с парками, прогулочными аллеями, искусственными озерами и водоемами.

Офисы класса "В"

Офисы класса "В" - это офисные помещения с почти такими же характеристиками, что и офисы класса "A". Офисы класса В могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации, зачастую расположенные не в самом центре города, но и не окраине. Офисы класса В обладают практическими теми же характеристиками, что и офисы класса А, но являются не столь престижными, кроме того имеют более узкий спектр предлагаемых услуг. Поэтому их иногда называют «бюджетными офисами» или «офисами эконом-класса». В таких офисах может отсутствовать центральная система кондиционирования. Эти офисы не столь престижны и спектр предлагаемых услуг не такой широкий - парковка, например, чаще всего расположена на открытом воздухе.

К этому классу офисов относятся также офисы класса "А" после 5-7 лет эксплуатации, реконструированные и переоборудованные под офисные помещения старинные особняки, расположенные в центре города. offrent.ru › review/type/

Офисы класса "С"

Офисы класса "С" - это офисные помещения, построенные или отреставрированные здания, расположенные обычно вне центра города, арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия. Иногда их называют "советскими". Последний ремонт в таких офисных помещениях может быть сделан более 10 лет назад с использованием имевшихся в то время материалов, или выполнен с использованием дешевых материалов, фасад здания часто не отремонтирован и выглядит непрезентабельно.

В таком офисном помещении обычно нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции - обычная, а туалетная комната в коридоре. Таким строениям свойственны все «прелести» конторского метода организации труда - коридорная система, трудности с кондиционированием (полное отсутствие центрального кондиционирования), неудобный подъезд и отсутствие цивилизованного паркинга. В основном это недавно появившиеся офисные здания, находящиеся не в центре города, но на пересечении транспортных путей, вблизи станций метро и основных радиальных магистралей. Класс офиса "С" предполагает достаточно скромный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет.

Также в эту категорию входят качественные офисные помещения в административных, институтских и производственных зданиях, офисы, по характеристикам здания соответствующие классу В, но с недостатками. Такие здания достаточно импозантны, располагают некоторым бизнес-сервисом, общей автостоянкой.

Офисы класса "D"

Офисы класса "D" - офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, такие офисные помещения нуждаются в капремонте.

Офисы класса "Е"

Офисы класса "Е" - офисные помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные под офис подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса. http://officeproduct.ru/2010/03/31/klassifikacija-ofisov.html

В России классификация офисных помещений была принята в 2006 году, она создавалась по западному образцу и предполагает деление всех объектов офисного назначения на три категории: «А» (элит-класс), «В» (бизнес-класс) и «С» (эконом-класс).

Офисы «А» класса

Самые престижные офисные помещения, относящиеся к классу «А» — офисы представительского класса.

Их принципиальные отличия:

• современное здание офис-центра (не старше 8 лет);
• дорогостоящая отделка помещений, соответствующая высшим европейским стандартам, высокие потолки, фальшпол;
• наличие современных удобных лифтов в достаточном количестве;
• наличие центральной автоматизированной системы вентиляции и кондиционирования воздуха;
• наличие централизованной пожарно-охранной сигнализации;
• удобное месторасположение (центр, транспортная доступность);
• усиленная охрана, в том числе охраняемая стоянка, видеонаблюдение, фейс-контроль;
• профессиональный менеджмент;
• высокие цены (арендные ставки выше $1000, стоимость квадратного метра — не менее $9 тыс.).

Примером офисов класса «А» в Москве могу быть помещения в бизнес-центрах «Four Winds Plaza» в центре города на Большой Грузинской улице, Aquamarine-2 на Озерковской набережной, Citydel Business Center в Басманном районе, Midland Plaza на Арбате, Gazoil Plaza в Черемушках.

Анализ рынка коммерческой недвижимости показывает, что офисы класса «А» имеют около 15 % от спроса в данном сегменте рынка, зато они составляют более 71 % от новых площадей, сданных в эксплуатацию в Москве в 2007 году и спрос на них постепенно растет.

Офисы «B»класса

Офисные помещения класса «В» — золотая середина, они в большинстве востребованы арендаторами и наиболее привлекательны для покупателей коммерческой недвижимости в Москве в настоящее время.

Офис класса «В» — это тоже качественное помещение. Причем, учитывая особенности рынка коммерческой недвижимости, принято выделять из этого класса те помещения, которые имеют более высокий уровень, и маркировать их как офис класса «В+». В офисах классов «В» и «В+» обязательно наличие:

• качественного ремонта;
• открытой планировки помещений;
• современных лифтов;
• современных систем пожарной сигнализации, вентиляции и кондиционирования;
• изолированных санузлов;
• отдельной парковки;
• круглосуточной охраны;
• организации питания сотрудников и посетителей;
• оптоволоконной связи, отдельных телефонных линий.

Помимо этого офисы класса «В+» по свойствам приближены к классу «А» и характеризуются удобным месторасположением, наличием транспортной доступности и охраняемой парковки, использование материалов высокого качества при отделке здания и помещений, современной охраны здания с использованием систем видеонаблюдения, единым управлением зданием.

Примерами коммерческой недвижимости класса «В» являются офисы бизнес-центров «Тушино», «Меридиан» в левобережном районе, «9 акров» в Черемушках, «Магистраль» в Хорошовском районе, «Каскад» в Марьиной роще, «Старт» в Басманном районе.

Класс «В+» можно увидеть в офисных центрах «Дербеневская Плаза» на юге Москвы, «Красивый дом» в районе Отрадное, «Академический» на юго-западе, «Старый Арбат» в центре Москвы и т.д. Ставки аренды на такие помещения достаточно высоки, а покупка их — это выгодное вложение денег, что вызывает постоянный рост спроса в этом сегменте рынка.

Офисы «C» класса

Офисные помещения класса «С» — одни из самых доступных на рынке коммерческой недвижимости. Эти административные пощади пользуются стабильно невысоким спросом, их достоинство — низкие ставки аренды — ценят мелкие фирмы, которые только начинают развиваться.

Офисы класса «С» чаще всего находятся в старых, перепрофилированных зданиях или зданиях действующих предприятий и имеют:

• косметический ремонт;
• лифт (если в здании более 3 этажей);
• кабинетную или смешанную планировку;
• пассивную систему вентиляции;
• деревянные окна;
• невысокое качество дополнительных услуг: организации питания, охраны, парковки и т.д.

Помещения класса «С» имеет смысл использовать как бек-офисы, филиалы, куда не приглашают клиентов, а идет определенная внутрифирменная деятельность: например, работают диспетчеры, располагается бухгалтерия и т.д. Примерами таких помещений могут служит офисы в бизнес-центре на набережной Академика Туполева, в здании бизнес-центра на Алексеевской, а также многочисленные площади, сдаваемые в аренду заводами, магазинами, учебными заведениями.